5年前 (2014-07-02)  史海拾贝 |   抢沙发  180 
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房地产的发展有两个前提,一个是城市化,一个是市场化。就历史而言,中国的房地产曾经有过三次发展高潮:当下房地产热算一次,民国时代因为工业化进程也出现了一次,而最早的房地产热潮可能要推到七八百年前的宋朝。

最早的城市化

宋朝常常被认为是中华文明的巅峰时期。许多世界主流学者甚至断定,宋代是中国近代化的开端。中国最早的城市化就发生在宋代,最典型的特征是大量的技术发明得到应用,工商业出现突飞猛进,城市经济日益发达,大量人口脱离农业,进入各种商业市镇。从数量来说,城市越来越多,城市人口出现大的增长。

宋代之前,以汉唐为盛,汉唐人口最高峰时曾达到5000万到6000万左右。军人出身的赵匡胤极其厌恶战争,进入宋代之后,人民休养生息,长期的和平环境,使人口出现快速增长。宋仁宗时代的全国总户数为1200万,到宋徽宗时,就已经超过2000万户;按每户5口人计算,宋代人口已经达到1亿以上,远远超越汉唐。汴京人口百万,“比汉唐京邑,民庶十倍”,每年消耗的粮食达600万石。根据记载,北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会,此外还有6个像泉州这样的大城市,人口在20万以上。至于10万人左右的中等城市则更多。值得一提的是,在宋代人口统计中,官方将城市中的非农业人口单独列为坊郭户,正式确认了城乡差别。

宋代的城市化进程是极其明显的。在宋之前,中国只有“城”而没有“市”,所谓的城市其实都是军事和政治驻地。宋代城市的标志不再是城墙,而是街市。商业繁荣导致了城市管制的瓦解,城市之中,商家云集,广告满街,酒楼茶馆,勾栏瓦社随处可见。宵禁的传统也逐渐消失,北宋的汴梁“夜市直至三更尽,才五更又复开张,耍闹去处,通宵不绝”;南宋的杭城“大街买卖昼夜不绝,夜交三四鼓,游人始稀,五更钟鸣,卖早市者又开店矣”。

宋代的城市化不仅体现在大城市的兴起,更主要的是大量小城镇的涌现。人烟密集的村镇逐渐形成商业化的市镇——“草市”,聚居于市镇的大量人口已经逐步脱离农业生产,以商业和手工业为主。这样的市镇是如此之多,以至于汴梁城外有十二处市镇环绕,形成卫星城;临安城周边数十里之内,人烟生聚,遍布市井坊陌,就是走上几日也走不出来。这些远郊市镇的繁荣程度丝毫不逊色于外地的一般州郡,可见都城何等繁胜。这无疑体现了大城市的辐射效应,这是现代城市化最常见的现象。

按照历史学家赵冈的计算,临安城在发展高峰期人口高达250万,的郊区面积远超过城区的面积,居民人数也高于城区。《都城纪胜》说,临安“户口蕃息近百万余家,城之南西北三处各数十里,人烟生聚,市井坊陌,数日经行不尽”。稍晚一段时间的意大利人鲍丁南如此描述杭州:

世界上再也没有比这座城市更宏大的了,它方圆达100英里,到处见缝插针般地住满了人,一所宅院里往往住着十或十二家,而市郊的人口比市内还多。该城共有十二座城门,而在距每座城门8英里之外的地方,还有许多比威尼斯更大的城镇,故一个人若在任何一处郊区走上6或8天,仍会觉得自己仿佛只是走过了很小的一段路。

漆侠在《宋代经济史》中指出:“这种现象不但出现在名城大邑中,在各地州县也有类似的表现,只不过是草市规模有所不同罢了。城市格局和城郭限制的打破,深刻地揭示了宋代都市商业的发展。”市镇现象其实就是今天所说的“小城镇”,这是中国城市化进程中的最值得关注的特点。据研究者统计,两宋时期见于史载的市镇多达3600个以上,其中相当一部分市镇,不论是人口数量,还是经济水平,都超过了一般州县。很多州县都是政府建设和管理的,而市镇完全是因为商业活动而由民间自然形成的,四方辐辏,并至而会,后者更加繁荣和有活力。宋孝宗时发生的鄂州大火中,南草市被烧毁的人家达万户,可见其市镇之大。

赵冈先生的《中国城市发展史论集》中列出了一个中国城市化发展历史统计表。从中可以看出,中国从战国时代起就已经进入一个相当高的城市化状态,并且在其之后的1500年里不断提高,北宋城市化率为20%,到南宋时期达到了中国历史时期的城市化最高水平22.0%,这大约相当于1980年的中国城市化水平。从南宋以后,中国城市化进程陷于停滞,城市化率迅速下降,到19世纪中叶达到最低点6%左右;在19世纪中叶之后,随着通商口岸的开通和近代工业的兴起,城市化进程开始复苏,城市化率也逐渐恢复,直到1949年的10.6%乃至目前的51%。

战国(公元前300年):15.9%

西汉(公元2年):17.5%

唐(公元745年):20.8%

南宋(公元1200年):22.0%

清(公元1820年):6.9%

清(公元1893年):7.7%

现代(公元1949年):10.6% 

城市的土地

近代化的一个特点就是经济模式的改变,城市经济超过乡村经济,商业比重超过农业比重。北宋神宗元丰八年(1085年),汴梁城的商业利税达到55万缗;南宋中期,临安一年的商业税收高达120万缗。日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现,城市中心为资本和商业集中地,皇宫反倒偏居一隅,这与现代城市的空间结构非常类似,无疑是宋代城市革命的结果。

“陶尽门前土,屋上无片瓦;十指不沾泥,鳞鳞居大厦。”这是梅尧臣的诗《陶者》。这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达,另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。毫无疑问,这正是城市化的结果。作为城市建设的主要基础,建筑业的专业化不仅是经济上的,也是技术上的。除过预浩的《木经》,李诫修订了很多前人的建筑著作,编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。崇宁二年(公元1103年),宋徽宗将《营造法式》颁发施行,并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。同时,宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。“临安城郭广阔,户口繁夥,民居屋宇高森,接栋连檐,寸尺无空。”按照鲍丁南的说法,杭州甚至出现了10层建筑。

宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构;其次,房屋主要都是自建,与其说是房地产,不如说是地产。换句话说,古代的城市其实就是大型的乡村。林语堂曾说:“中国人对于家宅的概念是指一所住宅,那里有一口井,一片饲育家禽的场地,和几株柿枣之属的树,要可以相当宽舒的互相配列着,因为要使地位宽舒,在中国古时,以及现代的农村里头,房屋的本身在全部家宅庭园的配置里,退处于比较将要的地位。”《清明上河图》中有这样一个场景:在城门楼外沿河柳荫下,有五六头正在觅食的猪。市民家里还要养猪,这对现代城市人来说是不可思议的。

经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断:

广义上说来,每个中国人都是农民,因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市,都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京,当时的首都,它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外,渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活,事实上,每个中国家庭,无论贫富,都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。

正因为城市建设的这种特点,中国历代政府都对土地市场有严格的管制。唐玄宗时期明文规定:“应给园宅地者,良口三口以下给一亩,每三口加一亩,贱口五口给一亩,每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”即每户宅基地不得超过一亩。四合院是宋代城市的主要建筑形式,但对建筑形制有严格的限制。《宋史·舆服志》记载,“庶人舍屋许五架,门一间两厦而已。”

虽然说“普天之下,莫非王土”,但事实上,中国历来都承认土地的私有产权。即使皇帝,理论上也不应当任意侵占他人的土地和住宅。宋太宗几次想扩建宫城,但想到浩大的拆迁工程,又都放弃了:“内城偏隘,诚合开展,拆动居人,朕又不忍。”在北宋时期,曾有过几次大的城市扩建工程,如:雍熙二年(985年),宋太宗改建楚王府;景德四年(1007年),宋真宗建造凯旋亭;景佑二年(1035年),宋仁宗为百官新建住房;元丰五年(1082年),宋神宗为列祖营造神殿;元丰六年(1083年),杨景扩建内城;崇宁五年(1106年),蔡京扩建外城。这些扩建都需要占用周边的土地,大量的民居被拆迁,宋朝政府为此特别制定了拆迁补偿方法。如元丰六年(1083年)的开封外城扩建工程,按照规划,新修城墙占用120户居民的住宅,开封府呈报的报告中记录,总共支付补偿款20600缗,平均每户可拿到171缗。

用171缗补偿款作为房屋建造费用或许还可以,如果用来买地就远远不够了。当时开封的地价非常昂贵。王禹偁在《李氏园亭记》中,有“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价”的感慨。买房就是买地,高昂的地价使很多人买不起房。南宋一直将杭州作为临时“行在”(临安),所以一直没有修建正式的皇宫,“两座主要的建筑物,高只有60英尺,宽则不超过80英尺。总起来说,它们并不比一所大的县衙富丽和奢侈多少。”(谢和耐《蒙古入侵前夜的中国日常生活》)

城市的房子

虽然宋朝的官员薪俸较高,但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是。”甚至连宰相也不例外,《朱子语类》中说:“百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”甚为宰相的寇准曾感叹说:“历富贵四十年,无田园邸舍,入谨则住僧舍或僦居。”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。

苏东坡的儿子结婚,没有新房,只好借朋友的房子办喜事。他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多,竟然也没有买汴梁的房子,直到七十岁时才许昌置买了一份房产。苏辙为此感慨万千,“我生发半白,四海无尺椽”。

苏轼一生宦海起伏,四处漂泊,不置房产倒也罢了,欧阳修长期在京城生活,竟然没有买房子。他为此颇为苦恼,“嗟我来京师,庇身无弊庐。闲坊僦古屋,卑陋杂里闾。邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。墙壁豁四达,幸家无贮储。”他还写过一首《买宅》诗:“我老未有宅,诸子以为言。东家欲迁去,余积尚可捐。”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产,后来还把空房子租出去,当起了房东。一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中,这样写租客的感受:“望月初请料钱,觉日月长;到月终供房钱,觉日月短。”

作为官商云集的京城,汴梁的住宅无疑是特别紧张的。早在北宋初年,大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况,“四邻局塞,半空架板,叠垛箱笼,分寝儿女”。到了北宋末期,城市人口增长了将近一倍,住房和土地的短缺状况更加严重。御史中丞翁彦国指出:“京师户口日滋,栋宇密接,略无容隙。纵得价钱,何处买地?”

宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗,城市空间的紧俏自然创造了房地产商机,很多官绅和富豪都偏向于投资地产,通过商铺收取租金。蔡襄曾说:“昔年从商者,莫不避人为之,今诸王邸多置产市井,日取其资。”咸平七年(1004年),宋真宗下发圣旨,“禁内外臣市官田宅”;天圣七年,宋仁宗“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋”。皇帝亲自过问住房问题,可见其影响之大。这两份圣旨对京城官员置业做出规范,一是不能禁止买卖公屋,二是不得购买两套以上住房。

北宋灭亡后,大量城市难民携家南渡,江南一带的住房需求极其旺盛,带动“富家巨室,竟造房廊”,甚至连“军前诸司,骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。

宋朝虽然在商业化方面走得很远,但并没有放松政治的救济功能。针对大量流离失所的底层民众,朝廷建设了大量的安置场所和福利设施,几乎是倾国之力。这些福田院、安济坊、漏泽园、施药局和居养院遍及全国各地。(福田院用来收容乞丐,安济坊用来收容孤儿,漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者,施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗,而居养院则主要用来养老。)对于一些户绝屋,政府将其收归国有,用作居养院。

宋朝政府建设了大量公租房(类似廉租房),专设楼店务管理,并将房屋租金分为三个等级,如遇雨雪、庆典等特殊情况,房租可减免和缓交。“官司出榜除放房地钱,大者三日至七日,中者五至十日,小者七日至半月,如房舍未经减者,遇大礼明堂赦文条划,谓一贯为减除三百,止令公私收七百。”

宋朝非常重视商业税,房地产交易中的契税被列为主要税种。开宝二年(969年),宋太祖赵匡胤“令民典卖田宅输钱印契,租契限二月”。就是说,房屋买卖必须在交易后两个月内,到政府部门办理合同,缴纳契税。早期的房屋交易税只有2%,庆历(1041~1048年)年间涨到4%。进入南宋后,“人户典买田宅,每百收勘合钱十文”,契税高达10%。

中国一般将官方认可并加盖红色官印的合同叫做“红契”,未经“见官”的私下交易合同称为“白契”。红契一般为官方统一印制的格式合同,比白契多了一笔不菲的契税。为了省钱,民间多选择白契。这与如今的小产权房类似。白契虽然可以省下契税,但它最大的麻烦是,一旦买卖双方发生纠纷,就很难得到政府的支持。绍兴十三年(1143年),南宋政府下令,“民间典买田产,赍执白契因事到官,不问出限,并不收使,据数投纳入官”。

(来源:新浪博客;文/杜君立)

  
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